LMNP : micro-BIC ou régime réel ?

Micro-BIC ou réel : la logique

Au micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers : simple, mais sans déduction des charges réelles ni amortissement. Au régime réel, vous déduisez les charges, les intérêts d’emprunt et surtout l’amortissement du bien (hors terrain) et du mobilier — ce qui réduit fortement, voire annule, l’imposition.

Le réel est souvent gagnant dès que vous avez un crédit et des charges, au prix d’une comptabilité (bilan). Le micro-BIC reste pertinent pour un bien peu chargé et détenu sans emprunt.

L’amortissement, le cœur du réel

Le bâti s’amortit sur environ 30 ans, le mobilier sur 7 ans. Ces dotations viennent en déduction du résultat, mais ne peuvent pas créer de déficit : la part d’amortissement non utilisée une année est reportée sans limite sur les suivantes. C’est ce mécanisme qui permet, souvent, de ne payer aucun impôt sur les loyers pendant plusieurs années.

Questions fréquentes

Quel est l’abattement du micro-BIC en LMNP ?

L’abattement forfaitaire est de 50 % des loyers pour une location meublée classique (le seuil et l’abattement diffèrent pour les meublés de tourisme non classés).

L’amortissement peut-il créer un déficit en LMNP ?

Non. L’amortissement est plafonné au bénéfice avant amortissement : il ne peut pas générer de déficit. L’excédent est reporté sur les exercices suivants, sans limite de durée.