SCI à l’IR ou à l’IS : que choisir ?

IR et IS : deux logiques opposées

À l’IR, la SCI est « transparente » : le résultat foncier (loyers moins charges et intérêts) est imposé chez les associés au barème de l’impôt sur le revenu, majoré des prélèvements sociaux de 17,2 %. Il n’y a pas d’amortissement du bien.

À l’IS, la SCI amortit le bâti, ce qui réduit fortement le résultat imposable les premières années ; le bénéfice est taxé à 15 % jusqu’à 42 500 € puis 25 %. En contrepartie, la fiscalité à la revente est plus lourde.

Le piège de la revente

À l’IS, les amortissements déduits pendant la détention sont réintégrés dans le calcul de la plus-value au moment de la vente : la base taxable est mécaniquement plus élevée. L’IS est donc souvent favorable en phase de détention (trésorerie), mais peut coûter cher à la sortie. Le choix de l’IS est par ailleurs irrévocable — d’où l’importance d’un arbitrage avec un professionnel.

Questions fréquentes

Une SCI à l’IS peut-elle amortir le bien ?

Oui, la SCI à l’IS amortit la valeur du bâti (hors terrain), ce qui diminue le résultat imposable. La SCI à l’IR ne le peut pas.

Le choix de l’IS est-il définitif ?

En principe oui : l’option pour l’IS est irrévocable au-delà d’un court délai de renonciation. C’est un choix structurant à valider avec un expert-comptable.