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LMNP : micro-BIC ou régime réel, comment choisir en 2026

Louer un logement meublé place mécaniquement le propriétaire dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), même sans activité professionnelle déclarée. C'est le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Deux régimes d'imposition sont alors possibles, et le choix entre les deux peut représenter plusieurs centaines, parfois plusieurs milliers d'euros d'impôt par an : le micro-BIC, simple et forfaitaire, ou le régime réel, plus lourd administrativement mais souvent plus avantageux dès que le bien est financé à crédit ou de valeur significative.

Propriétaire d'un logement meublé comparant deux régimes fiscaux sur ordinateur

À retenir

Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus, sans justificatif, tant que les recettes annuelles ne dépassent pas 83 600 € (location meublée classique).

Le régime réel déduit les charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, charges de copropriété) et surtout l'amortissement du bien, souvent la charge la plus significative, qui n'existe pas au micro-BIC.

Le réel devient généralement plus avantageux dès que les charges réelles et l'amortissement dépassent 50 % des loyers, ce qui arrive vite pour un bien financé à crédit.

L'option pour le réel se prend avant la date limite de la déclaration de revenus, avec reconduction tacite l'année suivante sauf renonciation expresse.

Les meublés de tourisme (classés ou non) suivent des seuils et abattements différents. À ne pas confondre avec la location meublée classique.

Micro-BIC : la simplicité de l'abattement forfaitaire

Le régime micro-BIC s'applique par défaut dès lors que les recettes locatives annuelles ne dépassent pas 83 600 € pour une location meublée classique (résidence principale du locataire, bail meublé de longue durée). Aucune comptabilité à tenir, aucun justificatif de charges à produire : l'administration applique directement un abattement de 50 % sur les loyers déclarés, et seule la moitié restante est soumise à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Meublés de tourisme : des seuils différents

Les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes suivent le même seuil de 83 600 € avec un abattement de 50 %. Les meublés de tourisme non classés, en revanche, basculent à un seuil bien plus bas (15 000 €) avec un abattement réduit à 30 %. Si votre bien est loué en courte durée sur une plateforme de type Airbnb, vérifiez d'abord dans quelle catégorie il se situe avant de comparer les régimes.

Cette simplicité a un coût : l'abattement forfaitaire ne tient aucun compte des charges réelles du bien. Pour un logement acheté cash, sans gros travaux, l'abattement de 50 % peut suffire à couvrir les frais réels. Le micro-BIC est alors difficile à battre. Pour un bien financé à crédit, la situation change du tout au tout.

Régime réel : l'amortissement, la vraie différence

Le régime réel permet de déduire l'intégralité des charges liées au bien : intérêts d'emprunt, charges de copropriété, taxe foncière, frais de gestion, travaux d'entretien, et surtout l'amortissement comptable du bien et du mobilier, qui n'existe nulle part au micro-BIC.

L'amortissement consiste à répartir la valeur du bien (hors terrain, non amortissable) sur sa durée d'usage estimée (généralement autour de 30 ans pour le bâti et 7 ans pour le mobilier), et à déduire chaque année la fraction correspondante, sans qu'aucune sortie de trésorerie n'ait lieu. C'est une charge purement comptable, mais elle réduit directement le bénéfice imposable.

L'amortissement ne peut pas créer de déficit reportable classique

Contrairement à d'autres régimes, l'amortissement en LMNP réel ne peut pas rendre le résultat négatif : il est plafonné au résultat positif de l'année. La part non utilisée est simplement reportée sans limite de durée sur les années suivantes. Elle n'est jamais perdue, seulement décalée.

Concrètement, il n'est pas rare qu'un bien en LMNP au réel affiche un résultat fiscal proche de zéro pendant plusieurs années, malgré des loyers perçus confortables. L'amortissement absorbe une grande partie du bénéfice imposable. C'est ce mécanisme qui explique pourquoi le réel devient souvent plus intéressant que le micro-BIC dès que le bien est de valeur significative ou financé à crédit.

Quand le réel devient-il plus avantageux ?

Il n'y a pas de réponse universelle. Tout dépend du rapport entre les loyers perçus et le montant des charges + amortissement déductibles. Quelques repères pour orienter la réflexion :

Bien financé à crédit récent : les intérêts d'emprunt des premières années sont élevés, et s'ajoutent à l'amortissement. Le réel prend presque toujours l'avantage.
Bien de valeur élevée par rapport aux loyers (zone tendue, achat récent) : l'amortissement annuel représente une part importante des loyers, souvent plus que les 50 % d'abattement forfaitaire.
Bien ancien, acheté cash, peu de travaux : l'écart entre charges réelles et abattement forfaitaire est plus faible. Le micro-BIC peut rester compétitif, notamment pour sa simplicité de gestion.
Multi-biens ou activité qui se développe : au-delà du seul calcul fiscal annuel, le réel devient pertinent dès que la structure des revenus se complexifie et justifie un suivi comptable rigoureux.

Le calcul ne s'arrête pas à la première année

Un bien fraîchement acheté à crédit favorise nettement le réel les premières années (intérêts élevés + amortissement). Mais à mesure que le crédit se rembourse et que l'amortissement se poursuit sur une base fixe, l'écart avec le micro-BIC peut se resserrer. Le bon calcul est pluriannuel, pas ponctuel.

Pour chiffrer précisément votre situation (vos loyers, vos charges réelles, le prix d'achat et la part du mobilier), notre simulateur LMNP micro-BIC ou réel compare les deux régimes sur vos propres chiffres, y compris l'amortissement plafonné et son report éventuel. Retrouvez cet outil et d'autres simulateurs utiles à un propriétaire bailleur dans notre hub Ressources.

Le calendrier de l'option pour le réel

Le régime réel n'est pas automatique dès lors qu'on dépasse le seuil du micro-BIC : il faut l'avoir choisi, ou l'avoir subi en dépassant le seuil de recettes. Deux cas de figure :

Vous êtes sous le seuil du micro-BIC mais voulez passer au réel par choix : l'option doit être exercée avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus de l'année concernée. Une fois acceptée, elle est tacitement reconduite chaque année, sauf renonciation expresse formulée dans les mêmes délais.

Vous dépassez le seuil de recettes : le passage au réel devient obligatoire, sans démarche d'option à effectuer. L'administration applique le régime en fonction du montant déclaré.

Un dépassement ne fait pas basculer immédiatement au réel

Si c'est la 1ʳᵉ ou la 2ᵉ année que vos recettes dépassent le seuil (83 600 € ou 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé), vous conservez le micro-BIC une année supplémentaire. Le passage au réel devient obligatoire seulement à partir du troisième exercice consécutif au-dessus du seuil.

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Conclusion

Le micro-BIC séduit par sa simplicité, mais son abattement forfaitaire de 50 % ignore la réalité des charges d'un bien financé à crédit ou de valeur élevée. Le régime réel, plus exigeant en suivi, ouvre la déduction de l'amortissement, souvent le levier fiscal le plus puissant en LMNP. Le bon choix dépend de votre situation précise et doit s'apprécier sur plusieurs années, pas seulement sur l'année en cours.

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Questions fréquentes

Le micro-BIC est-il toujours plus simple mais moins avantageux ?

Pas nécessairement. Pour un bien ancien acheté sans crédit et peu de charges, l'abattement forfaitaire de 50 % peut suffire à couvrir les charges réelles. Le micro-BIC reste alors pertinent pour sa simplicité, sans perte fiscale significative.

Peut-on changer de régime chaque année ?

Le passage du micro-BIC au réel se fait par une option qui se reconduit tacitement. Le retour du réel vers le micro-BIC est possible mais encadré par les règles de renonciation à l'option. Mieux vaut chiffrer sa situation avant de basculer dans un sens ou dans l'autre.

L'amortissement d'un bien LMNP peut-il créer un déficit remboursable ?

Non. L'amortissement est plafonné au résultat positif de l'année : il ne peut jamais rendre le résultat négatif. La fraction non utilisée est reportée sans limite de temps sur les exercices suivants.

Les meublés de tourisme suivent-ils les mêmes règles que la location meublée classique ?

Non. Les meublés de tourisme classés suivent le même seuil (83 600 €) et abattement (50 %) que la location meublée classique, mais les meublés de tourisme non classés ont un seuil et un abattement nettement plus faibles (15 000 €, 30 %). Vérifiez la classification de votre bien avant de comparer les régimes.

Termes à connaître

Impôt sur le revenu Régime réel Amortissement Trésorerie

Sources : Location meublée non professionnelle (service-public.gouv.fr) · Revenus des locations meublées (impots.gouv.fr). Cet article n'est pas un conseil personnalisé.

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